Jouni Tuomivaara

Kiinteistökaupan laatuvirhe ja viiden vuoden vastuu

  • Kiinteistökaupan laatuvirhe ja viiden vuoden vastuu

Vanhan talon myyjää askarruttaa usein pelko edessä olevasta viiden vuoden vastuusta, ja samaiseen myyjän vastuuseen luottaa talon ostaja.

”Viiden vuoden vastuu” on käsite, jota useimmiten eivät tunne sen enempää myyjät kuin ostajatkaan. Olen huomannut, että asia on vaikea jopa monille kiinteistönvälittäjille ja rahoituslaitosten edustajillekin. Rehellisesti sanottuna virhevastuukysymykset ovat harvoin päivänselviä kenellekään, mikä näkyy mm. oikeustapausten ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisuperusteluissa. Huonosti laaditut sopimukset ja väärin ymmärretyt lait ovat pääsyitä virhevastuiden epäselvyyksiin ja sen myötä riitoihin.

Laissa ei ole säädöstä siitä, että myyjä olisi kiinteistön virheistä viisi vuotta vastuussa. Luit oikein ja se on myös totta. Mistä tällainen ”viiden vuoden vastuu” –käsite on syntynytkin, siihen ei taida kenelläkään olla pätevää selitystä.

Kiinteistön virhe

Kiinteistön kaupasta säädetään maakaaressa. Sen 2. luvun 17 - 19 §:ssä on lueteltu ne tapaukset, milloin kiinteistössä on virhe. Nyt käsittelen lähinnä laatuvirhettä. Tässä kohtaa on hyvä huomioida, että kaikkiin kiinteistökauppoihin sovelletaan samoja virhesäädöksiä. Olipa siis kaupan kohteena 5.000 euron erämaapalsta, 300.000 euron omakotitalo tai 10.000.000 euron teollisuuskiinteistö. Tämän vuoksi lainlaatija on ottanut virheellisyyden arvioinnin lähtökohdaksi myyjän ja ostajan tekemän kauppasopimuksen. Lain esitöiden perusteluissa todetaan näin:

” 9 §. Sopimusvapaus. Kiinteistön kaupassa myyjän ja ostajan oikeudet ja velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen perusteella. --- Sopimuksella tarkoitetaan sekä kaupanvahvistajan vahvistamaa kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia.

17 §. Laatuvirhe. Kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on aina yksilölliset ominaisuudet, eikä kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia voida esittää. Keskeinen virheen arviointiperuste on --- myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia.” (HE 120/1994)

Kiinteistön virhe ei siis ole ostajan, tai kenenkään asiantuntijankaan subjektiivinen näkemys virheellisyydestä. Kun jokin vika ilmenee kaupan jälkeen, tulee tutkittavaksi myyjän ja ostajan välinen sopimus, eli kauppakirja kaikkine liitteineen ja myös käydyt kauppaneuvottelut. Monissa tapauksissa ostajan mielestä virhe onkin oikeuden mielestä kiinteistölle tavanomaisesti, tai tehdyn sopimuksen mukaisesti kuuluva ominaisuus.

Vaikka kiinteistössä myöhemmin havaittaisiin virheitä, ne eivät automaattisesti tule myyjän vastattavaksi. Lain mukaan ostaja ei voi esimerkiksi vedota virheinä seikkoihin, jotka hän on havainnut tai jotka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa huolellisessa tarkastuksessa.

Yksi mielenkiintoinen aihe on piilevät virheet, eli sellaiset virheet, joista sen enempää myyjä kuin ostajakaan eivät ole voineet olla tietoisia kauppaa tehtäessä. Jotta myyjä olisi ollenkaan vastuussa piilevästä virheestä, sen täytyy olla merkittävä. Virheiden merkittävyyttä arvioidaan aina yksilöllisesti, mutta yleensä yksi arviointiperuste on ollut virheen korjauskustannusten suhde kauppahintaan. Useimmiten merkittävyyskynnys on ylittynyt vasta silloin, kun korjauskustannukset ovat olleet noin 4 – 10 % kauppahinnasta. Tätä pienemmät piilevät virheet ovat menneet pääsääntöisesti ostajan omaan piikkiin.

Vastuu painaa rehellistä myyjää vain kohtuullisen ajan

Myyjän vastuuaika virheestä on aina tapauskohtainen, eikä suinkaan läheskään aina viittä vuotta. Jos myyjä toimii rehellisesti, eli niin kuin se laissa sanotaan, ei toimi ”kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti”, myyjän vastuu virheistä tai sopimusrikkomuksesta voi olla enintään viisi vuotta.

Maakaari edellyttää ostajalta aina välitöntä reagointia virheeseen. Virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista tulee ilmoittaa myyjälle ”kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita”. (MK 2:25.1) Tämän velvollisuuden laiminlyönti aiheuttaa sen, että ostaja menettää kokonaan oikeutensa vedota virheeseen. Oikeuskäytännössä kohtuullisena aikana on yleisesti pidetty noin 3 – 4 kuukautta siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, tai käsittää virheen merkitys.

Mikä se ”viiden vuoden vastuu” sitten on? Se on maakaaren 2. luvun 25 § 2 momentti, joka kuuluu näin:

”Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä --- myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.”

Käytännössä rehellinen myyjä on virhevastuussa ostajalle vain 3 – 4 kuukautta siitä, kun mahdolliset virheet olisi pitänyt havaita, mutta enintään viiden vuoden ajan. Tekstilainaus lain esitöistä selventää asiaa:

” 25 §. Virheestä ilmoittaminen. --- ostajan on ilmoitettava myyjälle virheestä (reklamaatio), jos hän haluaa esittää sen perusteella vaatimuksia. Ilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja huomasi virheen tai hänen olisi pitänyt se huomata. --- käytännössä reklamaatiovelvollisuudella on suurin merkitys, kun kyse on laatuvirheestä. Jollei ostaja reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. ---

--- Kiinteän aikarajan asettamisen käytännön merkitystä vähentävät näyttövaikeudet. Vuosien jälkeen on usein mahdotonta esittää näyttöä siitä, millainen kiinteistö on kaupantekohetkellä ollut ja mitä osapuolten kesken on kiinteistön laadusta sovittu.” (HE 120/1994)

Oikeus päättää, mikä on virhe ja kuka siitä vastaa

Teoriassa myyjä voi kuitenkin olla vastuussa viisi vuotta kiinteistön virheestä. Onko asia helppo ja selkeä? Ehkä seuraava, esimerkin omainen tilanne valaisee sitä:

Onni Ostaja tekee 1980-luvulla rakennetusta omakotitalosta kaupan Maija Myyjän kanssa syyskuussa 2014. Tehdään kuntotarkastukset ja kosteusmittaukset, joiden perusteella ei ole syytä epäillä vaurioita. Lokakuussa 2017, eli reilu 3 vuotta myöhemmin alkaa ilmetä ikäviä hajuja talossa. Asiaa tutkitaan ja löydetään hajun syy: välipohjaan on tippunut vettä piipun juuresta ja osin vuotavasta katosta. Yläpohja menee remonttiin. Kun remontin laajuus ja kustannukset (noin 25.000 euroa) selviävät, ryhdytään etsimään vastuunkantajaa.

Edellä esitetyn kaltaisia tapauksia on puitu oikeudessa ja kuluttajariitalautakunnassa useita. Hyvin harvoin myyjä on ollut ongelmien maksaja. Siihen on tapauskohtaisesti monia syitä; Oikeuden mielestä virhe olisi pitänyt havaita jo aiemmin, tai virhe ei ole ollut myyjän aikana vaan se on syntynyt ostajan omistusaikana, tai kuntotarkastuksessa on kiinnitetty huomiota katon ikään ja puutteellisuuksiin, tai kyseessä on piilevä virhe jota ei ole katsottu merkittäväksi, jne. Oleellista kaikissa riitatapauksissa on se, että paljon useammin ja enemmän häviää ostaja kuin myyjä.

Kuinka myyjä ja ostaja voisivat nukkua yönsä levollisemmin kiinteistökaupan jälkeen? Myyjä: Ole rehellinen ja kerro oma-aloitteisesti ostajalle kaikki tiedossasi olevat kiinteistön viat ja puutteet. Ostaja: Selvitä kaikki kiinteistöön liittyvät ominaisuudet ja seikat perusteellisesti ennen ostotarjousta, äläkä sen jälkeen.

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

2Suosittele

2 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (9 kommenttia)

Käyttäjän minavaan kuva
jouko viitala

Se taitaa olla ainakin varmaa, että vanhemman talon myyminen rehellisellekin myyjälle on todella iso riski.

Ainakin, jos ostajana on henkilö, joka tarttuu jokaiseen pikkuvikaankin, joita aivan varmasti jokaisesta vanhemmasta talostä löytyy. Minusta ostajalle kuuluu myöskin vastuuta. Olisi myöskin ymmärrettävä, että kun ehkä vuosikymmeniä vanhaa taloa myydään, niin uutta vastaava se ei ole ja sen pitäisi ostajankin ymmärtää/hyväksyä.

Se tietenkin on eri asia, jos tiedossa olevia vikoja yritetään peitellä ja selkästi salata. Niistä toki pitääkin sanktioita olla.

Käyttäjän JouniHalonen kuva
Jouni Halonen

Tuon uutta vastaamattomuuden pitäisi näkyä hinnassa. Ja näkyyhän se ainakin täällä syrjässä.

Käyttäjän VesaHellman kuva
Vesa Hellman

Kauppakirjan yhteyteen vikalista jota voi selventää valokuvin.

Tuollaiseen kun saa ostajan nimen alle niin alkaa olla jo hiukan selkeämmillä vesillä.

Käyttäjän erlandsalo kuva
Erland Salo

Tuo kaikki koskee siis kiinteistökauppaa. Mutta entäpä paritalon puolikas, rivitalon osa tai kerrostalon huoneisto? Oletetaan, että kaikki ovat osa osakeyhtiötä. Kuka vastaa ja miten vastuu jakautuu, jos jakautuu?

Käyttäjän partnevi kuva
Jouni Tuomivaara

Kun kyseessä on AsKL 6. luvun mukainen käytetyn asunnon kauppa, niin virhevastuun lähtökohta on sama kuin kiinteistön kaupassa; osapuolten välinen sopimus. Samoin virheestä ilmoittamiseen liittyvät säädökset vastaavat maakaaren säädöksiä, nykyisessä laissa myös virheeseen perustuvien vaatimusten osalta. Siinä edellytetään ihan samalla tavalla kohtuullisessa ajassa reklamointia. Tosin myyjän vastuuaika voi olla enintään kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

Olen kuullut, että joillain asuntojobbarifirmoilla on tapana säännön mukaan lähettää jonkinlainen korvausvaade asunnon myyjälle kaupan jälkeen. Monet yksityishenkilömyyjät pelästyvät "firman vaateesta" niin paljon, että maksavat mieluummin pois. Vaikkakin samaiset jobbarit ovat alta torihintojen ostavia firmoja, jotka pyrkivät hyödyntämään asunnon myyjän realisointikiirettä.

Urpo Tiirola

Ostajan on oltava huolellinen niin tutustuessaan kohteeseen ennen kauppa, kuin myös sen jälkeenkin. Tarkoitan sitä, että reklamointi on kyllä tehtävä heti, kun virheen havaitsee.
Lähtökohta 5v vastuuajalle on juuri tuo, josta Jounikin sanoo, eli sinä aikana on mahdollista esittää reklamaatio myyjälle.

Virhettä kun sitten arvioidaan, kysymykseen tulee mm kauppahinta, onko se ollut jo valmiiksi alhainen, onko esillä oleva virhe "tyypillinen kohteen rakentamisen aikaisissa kohteissa", mitkä korjaamisen kustannukset ovat suhteessa sen merkitykseen ostajalle jne.
Ei ole helppoa;)
Jounilla on hyvä sarka, kun asiat selvittelee jo ennen kauppa, mahdolliset riskit jne mahdollisismman tarkkaan niin kaupan jälkeen voi keskittyä olennaiseen, eli elämään!

Janne Bengs

mutta mistä sitä 5v lähdetään laskemaan?sitä päivämäärästä kun kiinteistö vaihtaa omistajaa vai siitä kun virhe löytyy?

Käyttäjän partnevi kuva
Jouni Tuomivaara

Pahoitteluni viivästyneestä vastauksesta. Maakaaren mukaan reklamaatioaika lähtee hallinnan siirtymisestä.

Rauno Miettinen

Miten on käsitys virheiden osalta vanhoissa kiinteistöissä, kuten esim rimtamamiestaloissa, joissa monien kohtien rakennustekniset iät on jo saavuttaneet loppunsa, kuten esim. Hormisto, jos nuohooja ilmoittaa kahden vuoden päästä kaupan jälkeen että hormisto olisi saneerattava, ja hormiston käyttöikä on 50 vuotta, eli 1954 rakennetun talon hormistossa kai ei enää ole virhettä vaan rakenteellinen ikä loppu. tai lattia jonka käyttöikä on 40 vuotta ja alkaa oireilla tai vesikatto jonka ikä on myös 50 vuotta ja alkaa vuotaa. Onko myyjällä enää mitään vastuuta. Ja kauppakirjassa ei tietenkään ole merkintöjä mistään tällaisesta

Toimituksen poiminnat